Het Pinel-systeem is officieel geëindigd op 31 december 2024, maar honderdduizenden huurcontracten blijven van kracht. Voor investeerders die hebben gekozen voor een initiële verbintenis van zes of negen jaar, is de vraag naar verlenging bijzonder urgent geworden sinds de update van de BOFiP van 22 augustus 2024, die de voorwaarden voor verlenging heeft aangescherpt en verduidelijkt.
Verlenging Pinel na de BOFiP 2024: wat is er veranderd in het fiscale kader
De administratieve actualisering van 22 augustus 2024 heeft geen nieuwe regels gecreëerd, maar heeft de interpretatie van de bestaande regels verankerd. Het meest structurele punt betreft de juridische aard van de verlenging: de verlenging neemt de vorm aan van een aanvulling op de initiële verbintenis, en niet van een nieuwe autonome verbintenis. Concreet is het verboden om de duur of de plafonds van de belastingvermindering voor hetzelfde goed opnieuw op nul te zetten.
Verder lezen : Alles wat je moet weten over het overlijden van Ami Brown Alaska: de feiten en onthullingen
Deze precisering heeft een directe consequentie voor investeerders die overwegen een volledige fiscale cyclus “te herstarten”. De verlenging vindt plaats in de continuïteit van het bestaande systeem, met dezelfde huurplafonds, dezelfde geografische zones en dezelfde inkomensvoorwaarden voor huurders als die toegepast tijdens de initiële verbintenis.
De administratie behoudt zich ook het recht voor om het volledige fiscale voordeel, inclusief met terugwerkende kracht, in twijfel te trekken als er een onregelmatigheid wordt vastgesteld tijdens de verlengde periode. Om dieper in te gaan op het mechanisme van de verlenging van het Pinel-systeem met ImmoRush, wordt het onderwerp behandeld vanuit het perspectief van de stappen die moeten worden ondernomen vóór de vervaldatum van de initiële verbintenis.
Ook interessant : Alles wat je moet weten over de privacy en de man van Carole Barjon
Initiële verbintenis van 6 of 9 jaar: de mechanismen van de Pinel-verlenging gedetailleerd
De werking verschilt afhankelijk van de gekozen duur bij de start, en deze onderscheiding blijft voor veel investeerders slecht begrepen.
Initiële verbintenis van zes jaar
De belastingplichtige kan zijn verbintenis verlengen voor een eerste periode van drie jaar, en daarna een tweede keer vernieuwen voor nog eens drie jaar. De belastingvermindering blijft 2 % per jaar gedurende de eerste drie jaar van de verlenging. Bij de tweede vernieuwing (jaren 10 tot 12) daalt het tarief naar 1 % per jaar.
Over de maximale duur van twaalf jaar bereikt het totale fiscale voordeel dus een hogere cumulatieve percentage dan alleen de initiële verbintenis, maar de laatste schijf van de vermindering is aanzienlijk minder voordelig dan de voorgaande.
Initiële verbintenis van negen jaar
De verlenging is beperkt tot één enkele niet-vernieuwbare periode van drie jaar. Het tarief van de vermindering gedurende deze drie aanvullende jaren is 1 % per jaar. Het voordeel van de Pinel-belastingvermindering mag in geen geval meer dan twaalf jaar in totaal bedragen, ongeacht de gekozen initiële duur.
Fiscale afweging: wanneer de Pinel-verlenging niet meer de moeite waard is
De terugkoppeling van vermogensbeheerders die eind 2024 is gepubliceerd, wijst op een duidelijke trend: steeds meer investeerders besluiten niet te verlengen tot 12 jaar. De belangrijkste reden heeft te maken met de evolutie van hun persoonlijke fiscale situatie.
Een investeerder wiens marginale belastingtarief is gedaald (pensioen, vermindering van activiteit, verandering van gezinssituatie) haalt een reëel lager voordeel uit de belastingvermindering. Wanneer het verlengingstarief daalt naar 1 % per jaar, kan de resterende fiscale winst marginaal worden in het licht van de aanhoudende huurbeheerbeperkingen (huurplafonds onder de marktprijs, verplichting om de middelen van de huurder te controleren).
De afweging wordt nog complexer met het verbod op het cumuleren van systemen voor hetzelfde onroerend goed. De BOFiP 2024 heeft de nadruk gelegd op het risico van “dubbele systemen”: het verlengen van een Pinel en overstappen naar Loc’Avantages voor hetzelfde goed is verboden. De investeerder moet dus vóór de vervaldatum kiezen tussen het verlengen van de bestaande Pinel of het verlaten van het systeem om eventueel voor een ander fiscaal regime te kiezen.
- Als het marginale belastingtarief hoog blijft en het goed zonder problemen verhuurd kan worden tegen de Pinel-plafonds, blijft de verlenging financieel relevant.
- Als de inkomsten zijn gedaald of als de lokale huurmarkt een hogere huur zou toestaan dan de plafonds, kan het verlaten van het systeem en verhuren tegen de marktprijs een hoger netto rendement opleveren.
- Als het goed renovatie of aanpassing aan energienormen vereist, moet de kostprijs van het in overeenstemming houden met Pinel gedurende nog eens drie jaar in de berekening worden opgenomen.
Fiscale aangifte en formulier voor Pinel-verlenging: de concrete procedure
De verlenging is niet automatisch. Het wordt gerealiseerd door een specifieke declaratieve procedure, die moet worden uitgevoerd in het jaar volgend op de afloop van de lopende verbintenisperiode.
De belastingplichtige moet het formulier 2044-EB invullen bij de aangifte van inkomsten die overeenkomt met het eerste jaar van de nieuwe driejarige periode. Dit formulier bevestigt de verlenging en stelt de voorwaarden vast voor de volgende drie jaren. Een vergetelheid of vertraging in deze aangifte kan leiden tot het definitieve verlies van het recht op verlenging.
- Controleren of het goed nog steeds voldoet aan de geldende huur- en inkomensplafonds op het moment van de verlenging, niet die van de initiële verbintenis.
- Alle bewijsstukken (huurovereenkomsten, belastingaanslagen van de huurder, conformiteitsattesten) gedurende de verlengde periode bewaren.
- In het geval van een Pinel-SCPI moet de verbintenis tot het behoud van de aandelen worden gehandhaafd voor de duur van de verlenging, volgens dezelfde voorwaarden als de initiële verbintenis.
Het beslissingsvenster is smal. Een investeerder die aan het einde van zijn zes of negen jaar verbintenis komt, heeft slechts één belastingjaar om de verlenging te formaliseren. Na deze termijn gaat de optie verloren. De beschikbare gegevens maken het niet mogelijk om het aantal investeerders dat deze deadline heeft gemist te kwantificeren, maar vermogenspraktijkprofessionals beschouwen dit risico als frequent, vooral bij belastingplichtigen die hun aangifte zonder begeleiding beheren.