Das Pinel-System hat offiziell am 31. Dezember 2024 geendet, aber Hunderttausende von Mietverpflichtungen sind weiterhin aktiv. Für Investoren, die sich für eine anfängliche Verpflichtung von sechs oder neun Jahren entschieden haben, stellt sich die Frage der Verlängerung seit dem Update des BOFiP vom 22. August 2024 besonders drängend, das die Bedingungen für die Verlängerung verschärft und präzisiert hat.
Pinel-Verlängerung nach dem BOFiP 2024: Was sich im Steuerrahmen geändert hat
Die administrative Aktualisierung vom 22. August 2024 hat keine neuen Regeln geschaffen, sondern die Auslegung der bestehenden Regeln festgelegt. Der wichtigste Punkt betrifft die rechtliche Natur der Verlängerung: die Verlängerung erfolgt in Form eines Nachtrags zur ursprünglichen Verpflichtung, nicht als neue, eigenständige Verpflichtung. Konkret ist es verboten, die Dauer oder die Höchstgrenzen der Steuervergünstigung für dasselbe Objekt auf null zurückzusetzen.
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Diese Präzisierung hat eine direkte Konsequenz für Investoren, die in Erwägung zogen, einen vollständigen Steuerzyklus “neu zu starten”. Die Verlängerung erfolgt im Rahmen des bestehenden Systems, mit denselben Mietobergrenzen, denselben geografischen Zonen und denselben Einkommensbedingungen der Mieter, die bei der ursprünglichen Verpflichtung galten.
Die Verwaltung behält sich auch das Recht vor, den gesamten Steuervorteil, einschließlich rückwirkend, in Frage zu stellen, wenn während der verlängerten Periode eine Unregelmäßigkeit festgestellt wird. Um den Mechanismus der Pinel-Verlängerung mit ImmoRush näher zu beleuchten, wird das Thema aus der Perspektive der Schritte behandelt, die vor Ablauf der ursprünglichen Verpflichtung unternommen werden müssen.
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Ursprüngliche Verpflichtung von 6 oder 9 Jahren: Die Mechanismen der Pinel-Verlängerung im Detail
Die Funktionsweise variiert je nach der zu Beginn gewählten Dauer, und diese Unterscheidung wird von vielen Investoren oft missverstanden.
Ursprüngliche Verpflichtung von sechs Jahren
Der Steuerpflichtige kann seine Verpflichtung für eine erste dreijährige Periode verlängern und dann ein zweites Mal um weitere drei Jahre erneuern. Der Steuervorteil bleibt bei 2 % pro Jahr während der ersten drei Jahre der Verlängerung. Bei der zweiten Erneuerung (Jahre 10 bis 12) sinkt der Satz auf 1 % pro Jahr.
Über die maximale Dauer von zwölf Jahren erreicht der gesamte Steuervorteil somit einen höheren kumulierten Satz als die ursprüngliche Verpflichtung allein, aber der letzte Teil der Steuervergünstigung ist deutlich weniger vorteilhaft als die vorherigen.
Ursprüngliche Verpflichtung von neun Jahren
Die Verlängerung ist auf eine einzige, nicht erneuerbare dreijährige Periode beschränkt. Der Steuervorteil während dieser drei zusätzlichen Jahre beträgt 1 % pro Jahr. Der Vorteil der Pinel-Steuervergünstigung darf in keinem Fall insgesamt zwölf Jahre überschreiten, unabhängig von der gewählten ursprünglichen Dauer.
Steuerliche Abwägung: Wann sich die Pinel-Verlängerung nicht mehr lohnt
Die Rückmeldungen von Vermögensberatern, die Ende 2024 veröffentlicht wurden, zeigen einen klaren Trend: Immer mehr Investoren verzichten darauf, bis zu 12 Jahre zu verlängern. Der Hauptgrund liegt in der Entwicklung ihrer persönlichen Steuersituation.
Ein Investor, dessen Grenzsteuersatz gesunken ist (Ruhestand, reduzierte Aktivität, Veränderung der familiären Situation), zieht einen geringeren realen Nutzen aus der Steuervergünstigung. Wenn der Verlängerungssatz auf 1 % pro Jahr sinkt, kann der verbleibende Steuervorteil im Vergleich zu den bestehenden Mietverwaltungsanforderungen (Mietobergrenzen unterhalb des Marktes, Verpflichtung zur Überprüfung der Mieterressourcen) marginal werden.
Die Abwägung wird zusätzlich kompliziert durch das Verbot der Kumulation von Systemen für dasselbe Objekt. Das BOFiP 2024 hat auf das Risiko eines “doppelten Systems” hingewiesen: Die Verlängerung eines Pinel und der Wechsel zu Loc’Avantages für dasselbe Objekt sind verboten. Der Investor muss daher vor Ablauf entscheiden, ob er das bestehende Pinel-System verlängern oder aus dem System aussteigen und möglicherweise ein anderes Steuersystem wählen möchte.
- Wenn der Grenzsteuersatz hoch bleibt und das Objekt ohne Schwierigkeiten zu den Pinel-Obergrenzen vermietet werden kann, bleibt die Verlängerung finanziell sinnvoll.
- Wenn die Einnahmen gesunken sind oder der lokale Mietmarkt eine höhere Miete als die Obergrenzen zulässt, kann der Ausstieg aus dem System und die Vermietung zum Marktpreis eine höhere Nettorendite erzielen.
- Wenn das Objekt Renovierungsarbeiten oder eine Anpassung an energetische Standards benötigt, müssen die Kosten für die Einhaltung der Pinel-Vorgaben während der zusätzlichen drei Jahre in die Berechnung einbezogen werden.
Steuererklärung und Formular zur Pinel-Verlängerung: Das konkrete Verfahren
Die Verlängerung ist nicht automatisch. Sie erfolgt durch ein präzises deklaratives Verfahren, das im Jahr nach Ablauf der aktuellen Verpflichtungsperiode durchgeführt werden muss.
Der Steuerpflichtige muss das Formular 2044-EB bei der Einkommensteuererklärung für das erste Jahr der neuen dreijährigen Periode ausfüllen. Dieses Formular dokumentiert die Verlängerung und legt die Bedingungen für die folgenden drei Jahre fest. Ein Versäumnis oder eine Verzögerung bei dieser Erklärung kann den endgültigen Verlust des Rechts auf Verlängerung zur Folge haben.
- Überprüfen, ob das Objekt weiterhin die zum Zeitpunkt der Verlängerung geltenden Miet- und Einkommensobergrenzen einhält, nicht die der ursprünglichen Verpflichtung.
- Alle Nachweise (Mietverträge, Steuerbescheide des Mieters, Konformitätsbescheinigungen) während der gesamten verlängerten Dauer aufbewahren.
- Im Falle einer Pinel-SCPI muss die Verpflichtung zur Beibehaltung der Anteile für die Dauer der Verlängerung unter den gleichen Bedingungen wie die ursprüngliche Verpflichtung aufrechterhalten werden.
Das Zeitfenster für die Entscheidung ist eng. Ein Investor, der am Ende seiner sechs oder neun Jahre Verpflichtung steht, hat nur ein einziges Steuerjahr Zeit, um die Verlängerung zu formalisieren. Nach Ablauf dieser Frist ist die Option verloren. Die verfügbaren Daten erlauben keine Quantifizierung der Anzahl von Investoren, die diese Frist verpasst haben, aber Vermögenspraktiker betrachten dieses Risiko als häufig, insbesondere bei Steuerpflichtigen, die ihre Erklärung ohne Unterstützung verwalten.