Wenn man nach einer Wohnung sucht, ist der erste Reflex oft, drei oder vier Portale parallel zu öffnen, ebenso viele Konten zu erstellen und sich überlappende Benachrichtigungen einzurichten. Nach ein paar Tagen erhält man die gleichen Objekte auf mehreren Plattformen, gemischt mit abgelaufenen Anzeigen oder Duplikaten. Das Problem ist nicht der Mangel an Immobilienanzeigen, sondern deren Zerstreuung.
Heute eine Wohnung zu finden, bedeutet zu verstehen, wie die Anzeigen zwischen den Websites verteilt sind, welche Filter sinnvoll aktiviert werden sollten und vor allem, wie man eine falsche Anzeige erkennt, bevor man Zeit mit Besichtigungen verliert.
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Falsche Immobilienanzeigen: die Überprüfungen vor dem Klicken
Seit 2024 haben mehrere große Portale wie SeLoger und Leboncoin die Identitätsüberprüfung und die elektronische Unterzeichnung von Mandaten verstärkt. Diese Maßnahme folgt einem Anstieg von Betrugsfällen, der von der DGCCRF in ihrem Jahresbericht 2023 über Online-Betrügereien gemeldet wurde.
Vor Ort beseitigen diese Maßnahmen nicht alles. Man stößt immer noch regelmäßig auf Anzeigen mit abnorm niedrigem Preis, ohne konsistente Fotos oder mit einem kopierten und eingefügten Beschreibungstext von einer anderen Immobilie. Einige Reflexe helfen, Zeit zu sparen:
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- Überprüfen, ob die Fotos mit dem angezeigten Standort übereinstimmen (ein Balkon mit Blick auf eine mediterrane Landschaft für eine Wohnung in Lille fällt schnell auf)
- Die Adresse oder die Telefonnummer des Anzeigenden in einer Suchmaschine suchen, um zu sehen, ob sie in anderen verdächtigen Anzeigen auftaucht
- Misstrauisch gegenüber einem Eigentümer sein, der jede physische Besichtigung ablehnt oder eine Überweisung vor der Unterzeichnung des Mietvertrags verlangt
- Die Anwesenheit der Mandatsnummer und des DPE überprüfen, die für von Fachleuten veröffentlichte Anzeigen obligatorisch sind
Eine Anzeige ohne angegebenen Energieausweis ist ein Warnsignal, egal ob die Immobilie von einer Privatperson oder einer Agentur angeboten wird. Das Gesetz über Klima und Resilienz (Gesetz Nr. 2021-1104 vom 22. August 2021) hat diese Verpflichtungen verstärkt, und die schrittweisen Verbote der Vermietung von energetisch ineffizienten Immobilien der Klassen F und G haben die Verkaufsangebote in den großen Metropolen vervielfacht.
Erweiterte Suchkriterien: über Preis und Fläche hinaus
Die meisten Käufer oder Mieter stellen ihre Immobiliensuche mit drei Filtern ein: Stadt, Budget, Anzahl der Zimmer. Diese Kriterien sind notwendig, aber man kann alle Anzeigen von ALO Immobilier einsehen, um zu sehen, wie ein professionelles Portal seine Angebote mit nützlichen Zusatzdaten strukturiert.
Neuere Aggregatoren wie MoteurImmo oder Lybox gehen weiter. Seit 2023 integrieren einige Filter, die auf offenen städtischen Daten basieren, die von Plattformen wie data.gouv.fr stammen. Man kann die Anzeigen mit Lebensqualitätsindikatoren kombinieren: Lärmpegel, Luftverschmutzung, multimodale Reisezeiten zu einem bestimmten Punkt.
Die Kombination von Anzeigen und offenen städtischen Daten verändert die Natur der Suche. Man sucht nicht mehr nur nach einem Objekt, sondern nach einem Lebensumfeld. Für einen Käufer, der zwischen zwei Stadtteilen schwankt, kann der Unterschied im Geräuschpegel oder in der Verkehrsanbindung die Entscheidung sicherer treffen als die Anwesenheit eines Balkons.
Foto-Filter und Qualität der Anzeigen
Ein oft unterschätztes Kriterium bei der Suche: die Anzahl und die Qualität der Fotos. Eine Immobilienanzeige mit nur einem verschwommenen Foto verbirgt selten einen Kaufanreiz. Auf Leboncoin oder SeLoger kann man oft nach der Anzahl der Fotos filtern. Objekte, die mit virtuellen Besichtigungen oder maßstabsgetreuen Plänen versehen sind, sollten prioritär betrachtet werden, da sie einen Präsentationsaufwand widerspiegeln, der in der Regel die Seriosität des Verkäufers oder der Agentur widerspiegelt.
Immobilienportale oder Aggregatoren: je nach Projekt wählen
Die Versuchung ist, sich überall anzumelden. In der Praxis deckt ein allgemeines Portal in Kombination mit einem Aggregator nahezu den gesamten Markt ab. Leboncoin bleibt die Website mit dem größten Volumen an Anzeigen in Frankreich, unabhängig von der Kategorie. SeLoger und Bien’ici positionieren sich im professionellen Segment mit detaillierteren Angeboten.
Aggregatoren wie MoteurImmo zentralisieren die Anzeigen mehrerer Websites in Echtzeit. Ihr Hauptinteresse: zu vermeiden, fünf Konten zu erstellen und dieselben Benachrichtigungen doppelt zu erhalten. Einige bieten auch schnellere Benachrichtigungen als die ursprünglichen Portale an, was in angespannten Märkten zählt, in denen ein Objekt innerhalb weniger Stunden verkauft werden kann.
Privat zu Privat: ein Segment, das man nicht vernachlässigen sollte
PAP bleibt die Referenz für Transaktionen zwischen Privatpersonen. Das Fehlen von Maklergebühren macht diesen Kanal attraktiv, er erfordert jedoch mehr Wachsamkeit. Ohne Fachleute, die die Anzeigen filtern, liegt die Überprüfung der Dokumente vollständig in der Verantwortung des Käufers oder Mieters. Es wird empfohlen, vor jeder Besichtigung systematisch den Eigentumstitel oder den Grundsteuerbescheid zu verlangen.
DPE und energetisch ineffiziente Immobilien: was die Anzeigen nicht immer sagen
Das Gesetz über Klima und Resilienz hat schrittweise Verbote für die Vermietung der energieintensivsten Wohnungen eingeführt. Lokale Observatorien wie das OLAP für die Île-de-France haben in ihrem Bericht 2024 einen bemerkenswerten Anstieg der Verkaufsanzeigen für Immobilien der Klassen F und G in den großen Metropolen festgestellt.
Konkret sollte eine Immobilie, die mit einem DPE F oder G zur Vermietung angeboten wird, alarmieren. Entweder hat der Eigentümer Renovierungsarbeiten durchgeführt (oder plant sie), oder die Wohnung könnte kurzfristig nicht vermietbar werden. Die Überprüfung des Datums des DPE und der Energieklasse ist ebenso wichtig geworden wie die Überprüfung der Fläche.
Für einen Kauf ist die Situation anders. Eine Immobilie der Klasse F kann eine Gelegenheit darstellen, wenn der Preis die Kosten der Renovierung berücksichtigt. Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren je nach lokalen Märkten, aber in angespannten Gebieten bleibt der Abschlag oft unter den tatsächlichen Renovierungskosten.
Eine Immobilienanzeige zwischen den Zeilen lesen
Einige Formulierungen tauchen häufig in den Anzeigen auf und verdienen es, entschlüsselt zu werden. “Zu renovieren” bedeutet in der Regel Maler- und Bodenarbeiten. “Renovierungsbedürftig” impliziert ein höheres Budget, manchmal strukturell. “Charme der Vergangenheit” kann eine nicht vorhandene Isolation verbergen. Die Beschreibung mit dem angegebenen DPE abzugleichen, bietet eine zuverlässigere Lesart des tatsächlichen Zustands der Immobilie.
Der Markt für Online-Immobilienanzeigen hat sich um eine Handvoll dominierender Portale und spezialisierter Aggregatoren strukturiert. Die Qualität einer Suche hängt weniger von der Anzahl der konsultierten Websites ab als von der Strenge, die auf die Filter, die Überprüfung der Anzeigen und das sorgfältige Lesen des DPE angewendet wird. Ein guter Reflex: eine einzige gut kalibrierte Benachrichtigung einstellen, anstatt zehn vage Benachrichtigungen.